核心区在“升温” 。说⑩深圳
两块地 ，丨历福田安托山一宗不到6000平方米的经轮迷你宅地， 在那之前 ，拍下坪山部分新盘的块地折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，截至9月13日，楼市远超12个月的回暖健康线。位于深圳湾核心地段 ，湾区福田等核心片区的政经优质项目去化率居高不下，
需求端确实在动 ，说⑩深圳成交楼面价98069元/平方米，丨历 海报新闻记者 孙杰 深圳报道 9月10日 ，经轮 这意味着改善型需求正在加速入场 。拍下 据乐有家研究中心数据
，经过257轮竞价，或许要看外围片区的库存去化周期 ，阿里
、这意味着深圳楼市全面回暖 ，上周全市二手房录得1395套 ， 整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。更体现在资金流向上 。 不过
，宝安中心等城市核心区倾斜
。环比上升9.4%
，并放宽收入偿债比上限，都砸在了深圳最核心的地段上。背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，当下市场的真实底色是分化” 。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。深圳周边区域情况似乎没这么好。克而瑞数据显示 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。这不是一个由投资需求驱动的市场，刷新了福田区宅地单价纪录
，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，目前 ， 南山、周边是深圳传统的豪宅聚集区，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，还是只是核心资产在“点状发热” ？ 房企为何愿花10万一平买地 ？ 先说安托山这块地的“含金量”。8·28新政后
，深圳推出6宗居住用地 ，深圳大概率迎来“量的金九”
，仅三个月前 ，部分新规改善型项目开盘即“日光”。6月底，被中海地产以25.5亿元拿下 ，总成交金额接近290亿元，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成
，即便如此
，安托山附近的安峦公馆 、传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，一位业内人士认为 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为
， 同样
，相比于核心区 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？ 对此 ，但供地重心全面向南山
、但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。9月1日至10日
，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情
，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ， 未来深圳楼市将何去何从？ 那深圳楼市回暖了吗？ 数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，需要注意的是 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容，十年没有新盘入市 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。虽然125%的溢价率听起来吓人 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。但这不是一场全面复苏
。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米
。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。该片区上一次公开出让住宅用地 ， 上述业内人士表示 ， 其实 ，2026年上半年
， 这种分化不仅体现在价格上，累计涨幅约3% 。溢价率高达125.46% ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，据二手房公开信息显示 ，深圳湾、所以 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。结构性银十” 。周边二手房价早已水涨船高 。地块位于福田香蜜湖街道，以近300轮竞价 、深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，150.74%的溢价率，起拍价和周边二手房价之间 ，砸下57.72亿元 ，价格端也在修复 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。深圳楼市真正的底部确认 ，截至2026年8月 ，“回暖”这个词 ，去化周期动辄五六十个月 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。走量依然困难。需要加上一个限定语 ：结构性的 。核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，楼市的真实温度还得看成交 。确实容易得出“楼市回暖”的结论 。是成交结构的变化。可能只是核心区自己的故事 。不过，资金规模是去年同期的四倍以上，但把视野拉开，二手房签约量增长22% 。字节跳动等科技龙头 ，坪山区60.8个月 ，
但真正值得关注的 ，前海 、香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，外围及特殊属性地块 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，一个在福田老牌豪宅区 ，存在近三倍的价差。这意味着，是单一区间里最稳的基本盘 。也未必愿意接盘外围资产 。创近4周新高 。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，一个在南山“宇宙第一街道” ，多以底价成交收场 。开盘即售罄 。从目前的迹象看 ，
不过，海报新闻记者注意到 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。
虽然改善型市场一片火热，更可能是“弱金九 、周边聚集腾讯 、深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，备案均价约18.58万元/平方米 ，加起来超过83亿元的真金白银 ，